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Una compravendita sicura: ecco come verificare la situazione urbanistica e catastale

Prima di vendere una proprietà, compito del consulente immobiliare, oltre che accertare la situazione proprietaria sulla cosa attraverso le visure catastali, è quella di cominciare a fare una prima analisi del dossier riguardante la conformità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile e di confrontare la documentazione esistente con lo stato di fatto.

È possibile, infatti, il presentarsi di due interessi in teoria contrapposti tra loro. Da un lato il venditore va incontro a spese non previste, se non addirittura all’impossibilità di vendere l’immobile in caso di abusi edilizi non sanabili. Dall’altro il compratore deve avere la certezza che ciò che acquista non comporti problemi che potrebbero presentarsi in seguito e ha il diritto di procedere ad una compravendita in sicurezza.

Entrambi, dunque, potrebbero dover rivedere i tempi previsti per il rogito notarile. È per questi motivi che le verifiche devono svolgersi prima di mettere sul mercato l’immobile.

Le operazioni di verifica

Nello svolgimento delle operazioni di verifica delle conformità è spesso necessario compiere approfondimenti e accertamenti di livello superiore, che richiedono un’elevata preparazione e qualificazione professionale. Casainbrughiera, infatti, in caso di necessità, consiglia al venditore di affidarsi alle competenze di un tecnico specializzato di sua fiducia o di avvalersi della professionalità dello staff tecnico che collabora da anni con l’agenzia.

Una relazione tecnica con indicazione dell’attestazione di rispondenza immobiliare, delle azioni necessarie per ottenere le conformità, dei tempi utili allo svolgimento delle pratiche, dei costi e del percorso da seguire, sono consigliabili prima di stipulare un preliminare di compravendita.

Cosa controllare

La conformità edilizia urbanistica e catastale è la piena rispondenza di tutte le consistenze e porzioni dell’immobile nei confronti di tutti gli atti e titoli autorizzativi edilizi. Questo riscontro riguarda l’intera storia dell’edificio, dalla costruzione fino alle condizioni attuali. Bisogna quindi controllare non soltanto le concessioni originarie, ma anche quelle successive (compresi i titoli legati a opere di ampliamento o simili).

La documentazione, depositata nel comune di appartenenza, deve essere controllata attraverso un “Accesso agli atti amministrativi” mediante il quale licenze edilizie, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria e altro depositate presso l’Ufficio tecnico, possono essere consultate.

Come rimediare

Molte proprietà, ad esempio, appartengono da anni alla medesima famiglia e sono state sottoposte a modifiche interne ed esterne spesso ritenute di poca importanza ed eseguite senza il regolare titolo autorizzativo. Attraverso una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), che comporta il pagamento di una sanzione al Comune, si possono regolarizzare moltissime difformità, i cosiddetti abusi minori. Se la struttura è di nuova fabbricazione, deve essere la stessa impresa costruttrice a mettere a disposizione i documenti che servono per attestare la conformità.

Per vendere in sicurezza una proprietà è importante, come già detto in precedenza, occuparsi dell’allineamento dell’immobile sia alla conformità urbanistica sia a quella catastale. È comunque il notaio rogante, in ultima istanza, a verificare la correttezza dei requisiti per una vendita sicura e conforme.